İpoteka ilə ev almaq istəyənlərin NƏZƏRİNƏ - Fond rəsmisi açıqladı

İpoteka kreditləri ilə bağlı vətəndaşları ən çox düşündürən məqamlarla bağlı İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun (İKZF) Kommunikasiya və informasiya təminatı Xidmətinin rəisi Namiq Mayılovun Yenisabah.az-a müsahibəsi:

 - Məlumdur ki, ölkədə hər kəs birdəfəlik ödəniş etməklə mənzil ala bilmir. Bir çoxlarının buna maddi gücü çatmır. Bu səbəbdən müxtəlif üsullara üz tuturlar. Bunlardan biri də ipotekadır. Maraqlıdır, kreditlə mənzil alanlar bir neçə il sonra hansı çətinliklərlə qarşılaşırlar? 

- Bildirmək istəyirik ki, Respublikamızda ipoteka kreditləri Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2016-cı il 22 iyun tarixli 940 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikası İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun vəsaiti hesabına ipoteka kreditinin, o cümlədən güzəştli ipoteka kreditinin verilməsi Qaydası” ilə tənzimlənir. Qaydanın tələblərinə əsasən, ödəniş qabiliyyətli bütün Azərbaycan vətəndaşları bu kreditlərdən faydalana bilərlər. İpoteka kreditlərinin verilməsi “Elektron ipoteka və kredit zəmanət” sistemi üzərindən Fondun müvəkkil bankları tərəfindən həyata keçirilir. Vətəndaşların ödəniş qabiliyyəti yalnız onların rəsmi gəlirlərinin təhlili əsasında aparılır. Burada rəsmi gəlir dedikdə, qüvvədə olan vergi qanunvericiliyinə əsasən vətəndaşların bəyan edilmiş istənilən növ gəlirləri nəzərdə tutulur.

İpoteka kreditinin verilməsində əsas şərt vətəndaşın ödəniş qabiliyyətinin düzgün qiymətləndirilməsidir. Bu sahədə Fond tərəfindən dünya təcrübəsinə müvafiq təkmil və etibarlı qiymətləndirmə standartları müəyyən edilmişdir. Məhz tətbiq edilən standartlar nəticəsində Fondun kifayət qədər sağlam kredit portfeli formalaşmışdır. Əlavə olaraq qeyd etmək lazımdır ki, ipoteka kreditlərinin dövlət dəstəyi nəticəsində əlverişli şərtlərlə (aşağı faiz dərəcələri ilə və uzun müddətə) verilməsi bu kreditlər üzrə aylıq ödəniş yükünü əhalinin orta aylıq gəlirlərinə münasibətdə azaldaraq daha da əlçatan edir.

- Son illər daha çox müşahidə edilən problemlər nədir? Kredit borclarını vaxtında ödəməkdə çətinlik yaşayanlar üçün hansı həll yolları var?

-  İpoteka kreditlərinin uzun müddətə verilməsi bir tərəfdən vətəndaşlar üçün səmərəli ödəniş mexanizmi vasitəsilə mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılmasına imkan yaratsa da, digər tərəfdən həmin dövr ərzində bəzi borcalanlarda iş yerinin dəyişməsi, inflyasiya,  borcalanın daimi və ya müvəqqəti gəlirinin azalması, xəstəlik, bədbəxt hadisə, borcalanın vəfatı və sair səbəblərdən borcalanın ödəniş qabiliyyətinin pisləşməsi və kredit üzrə öhdəliklərinin həyata keçirilməsində müvəqqəti çətinliklər yarana bilər. Bu əsasda ödəniş qabiliyyəti pisləşən borcalanların hüquqlarının qorunması, eləcə də  gözlənilməz hadisələr zamanı həm kredit təşkilatlarının, həm də borcalanların gələcəkdə yarana biləcək risklərinin qarşısının alınması məqsədilə Fond tərəfindən borcalanın öhdəliklərinin restrukturizasiyası (ödənişlərə möhlət, kredit müddətinin uzadılması, faiz dərəcəsinin aşağı salınması və s.), öhdəliyin digər şəxslərə verilməsi, borcalanın həyatının ölüm halından sığortalanması və digər alətlərdən istifadə edilir.

Mənzil qiymətlərindəki dəyişikliklər kredit ödənişlərinə necə təsir edir? Eyni zamanda, ipoteka məbləği adambaşına arta bilərmi?

- Son illər ərzində daşınmaz əmlak bazarında dinamik artım müşahidə olunur. Yaşayış sahələrinin qiymətinin artması vətəndaşın götürdüyü ipoteka kreditinin məbləğinin və son nəticə olaraq, aylıq ödəniş məbləğinin artmasına səbəb olur. Son illər ərzində daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərdə illik 10-15 faiz artımın nəticəsi olaraq,  adi ipoteka kreditləri üzrə orta kredit məbləği 2023-cü ildə 89720 manat, 2024-cü ildə isə 98730 manat təşkil etmişdir.   Hazırda adi ipoteka kreditləri üzrə maksimal kredit məbləği 150 000 manat, güzəştli ipoteka kreditləri üzrə 100 000 manat təşkil edir. Qeyd olunan maksimal hədd müəyyən edilərkən daşınmaz əmlak bazarında qiymət dinamikası, eləcə də ipoteka kreditləşməsinin yönləndiyi aşağı və orta gəlirli hədəf qrupları nəzərə alınır.  2024-cü il üzrə orta kredit məbləğlərini və ipoteka kreditləşməsində alınan yaşayış sahəsinin minimum 15%-nin vətəndaşın şəxsi yığımları hesabına ödənilməsi tələbini də nəzərə alsaq, hazırda maksimal kredit məbləğləri məqbul səviyyədə hesab oluna bilər.

- Ümumilikdə, ipotekayla ev alanların qarşılaşdığı ən çox yayılmış problemlər hansılardır?

 İpoteka kreditləşməsi özündə həm bank kreditinin alınmasını, həm də yaşayış sahəsinin alqı-satqısını birləşdirdiyi üçün müxtəlif sənədlərin toplanmasını zəruri edən vaxt tutumlu bir prosesdir. Bu baxımdan ölkədə ipoteka kreditləşməsinin tətbiq edildiyi ilk vaxtlarda vətəndaşların ən çox üzləşdiyi çətinliklərdən biri yaşayış sahəsinin alınması və ödəniş qabiliyyətinin təsdiqi ilə əlaqədar zəruri sənədlərin toplanması ilə bağlı idi. Lakin qeyd etmək lazımdır ki, son illər ərzində ölkədə aparılan elektronlaşma tədbirləri çərçivəsində tələb olunan sənədlərin siyahısı, borcalanın qiymətləndirilməsi, ümumilikdə kreditin rəsmiləşdirmə prosesi kifayət qədər sadələşdirilmişdir. Fond tərəfindən 2013-cü ildən etibarən “Elektron ipoteka və kredit zəmanət” sisteminin tətbiqinə başlanılmış, ipoteka kreditlərinə müraciətlərin qəbulundan kreditin verilməsinədək, o cümlədən kreditlərə xidmət prosesi (ödənişlərin qəbulu, sığorta müqavilələrinin uzadılması) tam avtomatlaşdırılmış, tələb olunan sənədlərin siyahısı minimuma endirilmişdir. Elektron sistemin dövlət qurumlarının aidiyyəti sistemləri ilə inteqrasiyası nəticəsində əmək müqaviləsi ilə çalışan bütün vətəndaşlarımız ödəniş qabiliyyətlərinə müvafiq olaraq “tək şəxsiyyət vəsiqəsilə” ipoteka krediti əldə etmək imkanına malikdirlər. Həyata keçirilmiş müvafiq avtomatlaşdırma tədbirlərinin nəticəsi olaraq, hazırda borcalanın ev axtarışına sərf etdiyi müddət nəzərə alınmadan ipoteka kreditlərinin rəsmiləşdirilməsi bir neçə gün təşkil edir.

- Hazırda ipoteka kreditləri üzrə faiz dərəcələri necədir? Gələcəkdə faizlərin azalması ehtimalı varmı?  

Fondun vəsaiti hesabına hazırda iki növ: adi və güzəşli ipoteka kreditlərinin maliyyələşdirilməsi həyata keçirilir. Adi ipoteka kreditləri üzrə maksimal kredit məbləği 150000 manat, müddət 25 il, illik faiz dərəcəsi isə 8%-dir. Güzəşli kreditlər üzrə müvafiq göstəricilər 100000 manat, 30 il və 4% təşkil edir. Beynəlxalq təcrübədə kredit faiz dərəcələri inflyasiya dərəcəsindən, mərkəzi bankların uçot faiz dərəcələrindən, kapital bazarlarında formalaşmış gəlirlilik səviyyəsindən birbaşa asılıdır. Bir qayda olaraq, ipoteka kreditləri üzrə faiz dərəcələri mərkəzi bankların uçot faiz dərəcələrindən daha yüksək olur. İpoteka kreditləri uzunmüddətli maliyyə aləti olduğundan bu kreditlərdə investorların risklərinin sığortalanması məqsədilə “üzən” faiz dərəcələrindən (kredit üzrə faiz dərəcəsinin inflyasiyaya və ya digər müvafiq indikatora bağlanması) istifadə edilir. “Üzən” faiz dərəcələri investorlar üçün əlverişli olsa da, iqtisadi böhran şəraitlərində borcalanlar üçün əlavə ödəniş yükünün və maliyyə çətinliklərinin yaranmasına gətirib çıxarır.  Məlumat üçün qeyd edək ki, ipoteka kreditləri üzrə orta faiz dərəcələri Rusiyada 8,94%, Qazaxıstanda 8,66%, Türkiyədə isə 42,93% təşkil edir. Azərbaycanda son 3 ildə orta illik inflyasiya 8,13 faiz təşkil etmiş, Mərkəzi Bankın uçot faiz dərəcələri isə 7,25% - 9% aralığında dəyişmişdir. Hazırda ölkədə biznes kreditləri üzrə illik faiz dərəcələri 10,6 faiz, istehlak kreditləri üzrə isə 16,3 faiz təşkil edir.

2006-cı ilin sonlarından etibarən Fondun vəsaiti hesabına verilən adi ipoteka kreditləri üzrə maksimal faiz dərəcəsi 8% müəyyən edilmişdir. Hazırda ölkəmizdə vətəndaşların sosial-iqtisadi hüquqlarının qorunması məqsədilə “üzən” deyil, “sabit” faiz dərəcələri (faiz dərəcəsi iqtisadi şəraitin dəyişməsindən asılı olmayaraq kredit müddəti ərzində dəyişmədən saxlanılır) tətbiq olunur. Göründüyü kimi, hazırda ölkədə ipoteka kreditləri üzrə tətbiq olunan maksimal faiz dərəcələri iqtisadi reallıqlarla yanaşı, daha çox dövlətin vətəndaşyönümlü sosial siyasətinin nəticəsidir.